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鸿荣源提醒您:购房有讲究,正确很重要

买房是一生的大事,要想以后几十年都住得舒心、住得省心,就一定要在买房之前多了解房屋的产权情况、开发商资质、产品质量等情况,切不可贪图方便省事,或者轻信广告宣传,买房不要嫌麻烦,磨刀不误砍柴工。

1.鸿荣源提示您:买房到底买到了什么?

买房只是买到了居住的空间吗?实则不然。买房买到的,不仅有居住空间,还包括70年的土地使用权,房屋的产权、物业的价值等等。而其中最重要的是房子的产权。有了产权,就可以出售实现物业价值,就可以进行抵押贷款......房子居住空间和土地使用权等权益的实现,都基于产权的实现。2007年国家颁布《物权法》对产权施以保护。《物权法》是保护产权的重要大法,保证产权神圣不可侵犯。

 

鸿荣源提醒您:没有产权的房子就像“空中楼阁”,要提高警惕,谨慎对待;根据国家规定,合法的商品房售楼处必须在明显位置悬挂《土地使用证》,以表明取得该地块使用的法律许可。

2.鸿荣源提示您:“产权”概念一点通

所谓产权,指以所有权为核心的财产权利的总和。具体包括物权、债权。拥有住宅/房屋的产权,意味着住宅/房屋所有人依法享有排他的使用权、收益的独享权以及自由的处分权。

 

产权主要包括物权和债权。物权是权利人对特定的有形物享有直接支配和排他的权利,区分为所有权和限制物权。基于财产流转的需要,我国《物权法》完善了限制物权,细分为用益物权和担保物权。前者从物的使用价值方面考量,具体包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。后者从物的交换价值考量,具体包括抵押权、质权、留置权。住宅/房屋所处的土地,住宅/房屋的所有人依法对其享有限制性物权,而对住宅/房屋依法享有所有权。

 

鸿荣源提醒您:在2004年3月举行的十届全国人大二次会议上,“公民的合法的私有财产不受侵犯”被正式写入宪法修正案,这意味着公民的合法的私有财产有了国家根本大法的保护,任何人无权侵犯。

3.鸿荣源提示您:住宅为什么要强调“产权”?

根据产权拥有的情况,住宅大致可分为商品房、公益性住房和“小产权房”。

 

商品房的产权是全部产权,其产权归购房人所有,即享有占有、使用、收益、处分、支配等权利,可以继承,上市出售后,扣除有关税费后,全部收入归个人所有,具有:保值、增值、流通、变现等功能。一旦拆迁,全部产权的住宅依法获得相应补偿。

 

公益性住房,在我国,目前包括公有住房、经济适用房、廉租房等,其要么产权归归政府所有,要么使用人只享有部分产权。但部分公有住房、经济适用房,在补交一定的土地出让金后,可以转为全部产权住宅。

 

“小产权房”,是相对于拥有住宅/房屋全部产权的“大产权房”而划分的。“ 小产权房”实际上没有完整的所有权,部分权益无法受到保障。

 

鸿荣源提醒您:住宅或者房屋如果没有产权,将不受法律保护,相应的权利也得不到保障。

4.鸿荣源提醒您:了解“小产权房”

A“小产权房”是什么?

“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,它并不构成真正法律意义上的产权。具体来说,“小产权房”是一些村集体组织、开发商或是农民自行组织建筑在集体土地上的房屋。

 

目前的“小产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

 

“小产权房”只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。但根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。“小产权房”是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

 

B国家对“小产权房”的一些规定

1999年,国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,明确禁止农民住宅向城市居民出售。

2007年6月,建设部发布风险提示:“小产权房”不受法律保护。

2007年12月11日,国务院常务会议指出,国家明确禁止城镇居民购买“小产权房”。

2008年1月8日,国务院办公厅下发通知,明确要求“单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”

 

C“小产权房”遭遇尴尬

由于“小产权房”在法律上的特殊性,其流通便受到一定的限制。按照相关法律规定,“小产权房”转让或销售的对象是有限制的,只能在集体/企业成员内部转让、置换,而不能转让、置换给其他人。相对于商品房在市场上的自由流通,“小产权房”只能在市场之外进行不受法律保护的转让、置换。这种私下交易所形成的合同/协议都是有瑕疵的,对购房款的回收造成一定的威胁。

 

开发主体拥有“小产权房”的所有权。开发主体拥有“小产权房”的所有权,购房者拥有的只是私下意义上的使用权,开发主体可以以所有权进行抵押负债,一旦开发主体出现问题,购房者的利益全无保障。而对于不符合土地利用规划的“小产权房”,政府征地、拆除违法建筑等风险依然存在。

 

性价比对“小产权房”的影响。住宅性价比高不高,价格不是唯一的决定因素,其另外一个决定因素是性能。在生活水平渐高的今天,住宅的功能已经多元化了,不再是为“住”而“居”,而是为“居”而“住”,精神的诉求变的越来越重要。“小产权房”虽然比商品房便宜很多;但在性能上远远低于商品房。合法产权,合理的产品规划和设计,合法的产品检验,安全、舒适的物业管理,受法律保护的交易等等,都是影响性能的重要因素。

 

鸿荣源提醒您:购房有风险,尽量选择经过质检部门层层检测、产权完善的住宅。

5.鸿荣源提醒您:了解开发商、代理商及其关系

当您购房时,需了解房地产开发商、代理商品牌及其资质情况。品牌开发商往往意味着优良的建筑产品和优质的售后服务,所以应尽量选择品牌好、美誉度高的企业开发、销售的物业。

 

开发商、代理商和销售人员应具有的证件

开发商:房地产开发商应具备《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》等资质证明文件。

代理商:房地产销售代理商应具备《企业法人营业执照》以及开发商出具给房地产销售代理商的销售委托书。

销售人员:应具备《深圳市房地产经纪人执业证书》,并有义务在销售现场向购房者出示。

鸿荣源提示您:“小产权房”的开发主体是村集体组织、开发商或农民。就村集体组织、农民而言,一般不具有开发资质;就开发商而言,没有相应的土地使用证,未办理各项审批手续,其开发属于违法,住宅属于违法建筑。

6.鸿荣源提醒您:了解商品房预售及其相关文件

了解商品房预售
商品房预售,是指房地产开发企业将已兴建但尚未竣工的商品住宅,与购房者约定,由购房者交付楼款,而在未来某一时期拥有所购房屋产权的一种房产交易行为。

 

了解商品房预售条件
按政府相关规定,商品房预售时,须提前报主管部门审核批准,合法地取得并在其销售现场出示以下证件:项目宗地的《房地产证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》。

 

鸿荣源提示您:购买不按相关规定取得预售许可证等证书的商品房,可能导致您无法取得房产证甚至无法入住。

7.鸿荣源提醒您:了解在售楼盘价值

房屋是非标准的产品,每套不同的房屋都有其不同于其它房屋的价值,大到周边配套、小区环境,小到房屋朝向、通风采光,都会影响到房屋的价值。楼盘价值包括:

 

环境价值:地段、教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理等配套。

产品价值:选择住房时应充分了解所选单位的面积、朝向、采光通风、日照、空间、楼层、户型布局等。

品牌价值:购房时应考虑到开发商的品牌价值,尽量选择资信度高、物业服务好的品牌开发商开发的住宅项目,这样的项目通常保值增值性能较好,后期服务有保障。

 

鸿荣源提示您:不要迷信均价和楼盘间的价格比较,即使同一楼盘的同一户型单元,价格有时也存在很大的差距。要具体分析所购住房的优点和缺点,做到物有所值或物超所值。

8.鸿荣源提醒您:了解商品房计价方式

商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或按建筑面积等方式计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积的部分为独立产权,分摊共有面积的部分为共有产权,买方按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和套内建筑面积。

 

鸿荣源提醒您:购买带装修商品房注意事项

 

装修商品房
鸿荣源提示您:在验收时先不必急于验收施工项目的工程质量,而应该花一些时间,对照住宅内的实际设备与合同是否相符。对于购房人来说,对精装修住宅装修项目进行验收的依据就是购房合同,以及合同中关于装修的附加条款。

 

样板房
鸿荣源提示您:若购买样板房,需在购房前注意以下两点:

1、明确装修费用的缴付方式。

2、仔细阅读样板房相关协议,在认可维修、保修相关条款后缴纳定金,以避免后期在样板房维修过程中产生不必要的麻烦。

 

鸿荣源提醒您:明确缴付房款的数额、时间及方式
购房者通常采用以下两种付款方式:

一次性付款购房:
一次性交房款的客户,认购书中有注明是在有效期限内需全部付完房款后方可开票据,开完票据后签《房地产买卖合同》;

按揭购房:
按揭客户是在双方约定的期限内交完规定的首期款后才可以开票据,并需同时办理银行相关手续,签定《房地产买卖合同》,若按约定时间逾期未办理,开发商会按合同相关条款处理。

 

鸿荣源提示您:在交定金时要看清楚认购书上的内容,明确交首期款或全款的时间,以免造成违约。“小产权房”不能按揭贷款。“小产权房”的付款方式有两种,一种是一次性付清,另一种是分期付清。分期付清即是在购房当日付清一定比例的购房款,之后的房款 在与售房单位约定的日期内付清。资金的收益是由时间价值和风险报酬组成,无论是一次性付清还是分期付清,都不利于资金的收益运作。